Immobilienbewertung für Nachlassangelegenheiten

Die kurze Antwortet lautet: Ja.

Etwas länger: Es ist nicht selten, dass jemand schon zu Lebzeiten eine oder mehrere Immobilien übertragen bekommt. Das kann beispielsweise steuerliche Gründe haben oder soll einfach Streitigkeiten zwischen Geschwistern oder anderen Familienmitgliedern frühzeitig ausräumen. Meistens sind es die Eltern, die ihr Haus, Grundstück o.Ä. an eines Ihrer Kinder übertragen. Hier soll im Vorfeld häufig geklärt werden, wie hoch der Verkehrswert der Immobilie ist. So kann das begünstigte Kind beispielsweise die anderen Geschwister als Ausgleich "auszahlen" oder die Eltern übertragen andere Vermögenswerte in ähnlicher Höhe an die anderen Kinder. In vielen Fällen sichern sich die Eltern jedoch ein Wohnrecht, Wohnungsrecht oder Nießbrauchrecht an der Immobilie, weil sie diese trotz der Schenkungen / Aufteilung noch bis zu ihrem Tod selbst bewohnen möchten. Ist eine Immobilie mit einem solchen Recht belastet, ist das grundsätzlich wertmindernd. Da die Ermittlung des Verkehrswertes in der Regel vor der Übertragung stattfinden soll, sind zum Zeitpunkt der Bewertung noch keine Belastungen im Grundbuch eingetragen. Dennoch ist es auf Wunsch möglich, die bereits geplante Belastung der Immobilie bei der Berechnung des Verkehrswertes schon mitaufzunehmen. Ob es sinnvoll ist, bei der Vermögensaufteilung den geminderten Verkehrswert anzusetzen, ist eine Frage. Hierzu beraten wir Sie, wenn Sie es wünschen, jedoch gerne umfassend. Die rein steuerliche Bewertung dieser Frage ist jedoch an den Steuerberater zu adressieren.

Tatsächlich ist es so, dass Pflichtteilsberechtigte einen Anspruch darauf haben, vom Erben ein Verzeichnis über den Nachlass zu erhalten, um den Pflichtteilsanspruch berechnen zu können. Die maßgebliche Gesetzesgrundlage hierfür ist § 260 BGB. Hierzu muss dieses Nachlassverzeichnis auch die den Wert bildenden Faktoren der Nachlassbestandteile abbilden. Bei einem hinterlassenen PKW reicht es also z.B. nicht aus, einen "Audi" oder "Mercedes" ohne weitere Informationen aufzulisten. Hieraus alleine könnte der Pflichtteilsberechtigte nicht ableiten, wie hoch der Wert des Fahrzeugs tatsächlich ist. Bei einem Auto wären also noch die genaue Typenbezeichnung, das Baujahr, der Kilometerstand usw. aufzulisten.

Bei einer Immobilie ist es nun so, dass der Pflichtteilsberechtigte selbst mit näheren Informationen zum Haus oder Grundstück nicht in der Lage wäre, den tatsächlichen Verkehrswert einzuschätzen. Er kann gemäß § 2314 BGB verlangen, dass eine Wertermittlung stattfindet.

Ob die Erstellung eines Kurzgutachtens ausreicht, hängt vom Einzelfall ab und kann leider nicht pauschal beantwortet werden. Grundsätzlich muss sich ein Pflichtteilsberechtigter mit einem Kurzgutachten nicht zufrieden geben. Das liegt wohl vor allem daran, dass Kurzgutachten nicht gesetzlich normiert sind und Form und Aufbau eines Kurzgutachtens je nach Gutachter stark variieren. Das heißt jedoch nicht, dass sich Erbe und Pflichtteilsberechtigter nicht darauf einigen können, dass ein Kurzgutachten ausreicht. Insbesondere weil die Kosten für die Immobiliebewertung grundsätzlich dem Nachlass abgehen, sind solche Einigungen nicht selten oder ungewöhnlich. Hier bedarf es in jedem Fall einer transparenten Kommunikation und die Einigung sollte im Idealfall schriftlich festgehalten werden.

In Fällen, wo nicht um Pflichtteilsansprüche geht und möglichweise nicht einmal Anwälte involviert sind, ist die Erstellung eines Kurzgutachtens eigentlich immer eine (kostengünstige) Option. Will man sich gütlich und freiwillig innerhalb der Familie einen Überblick darüber verschaffen, wie viel eine Immobilie wert ist, steht es einem frei, Art und Umfang der Verkehrswertermittlung selbst zu wählen. Neben dem Kurzgutachten kommt hier sogar die noch günstigere Alternative, die einfache Stellungnahme, in Betracht. Hierzu berät Sie das Sachverständigenbüro H&Z Immobilien gerne kostenlos und umfassend.

Der Zeitpunkt, auf den eine Verkehrsermittlung abstellt, ist der sogenannte "Wertermittlungstichtag" - häufig WEST abgekürzt. Dieser Wertermittlungsstichtag kann bei der Auftragserstellung für ein Verkehrswertgutachten problemlos in der Vergangenheit liegen. Dies ist regelmäßig auch zwingend erforderlich, da der Wert des Nachlasses bzw. des Nachlassgegenstandes zum Zeitpunkt des Erbfalles maßgeblich ist.

Wenn die Immobilie schon kurz nach dem Erbfall verkauft wurde, kann der hier gezahlte, tatsächliche Verkaufspreis grundsätzlich für die Pflichtteilsberechnung herangezogen werden. Den Anspruch auf ein Sachverständigengutachten verliert der Pflichtteilsberechtigte deshalb jedoch nicht. Vielmehr kommt es nicht selten vor, dass der Pflichtteilsberechtigte durch ein sachverständiges Gutachten prüfen lässt, ob der Verkaufspreis auch tatsächlich dem gemeinen Wert entsprochen hat.

Ohne die sachverständige Feststellung des Verkehrswertes vor Verkauf können sich einige Probleme ergeben. Der neue Eigentümer muss seine Immobilie nicht für eine Gutachtenerstellung zugänglich machen und kann hierzu auch nicht gezwungen werden. Der Pflichtteilsberechtigte hat jedoch trotzdem einen Anspruch auf Gutachtenerstellung gegen den Erben. Die jedenfalls teilweise zufridenstellenden Lösung kann sein, dass ein Sachverständiger die Immobilie anhand der vorhandenen Unterlagen und aufgrund des äußeren Eindrucks bewertet. Die Aussagekraft einer solchen Bewertung ist jedoch deutlich vermindert.

Diese Situation sollte im Idealfall also vermieden werden.

Der Wert des Nachlassgegenstandes muss durch einen unparteiischen Sachverständigen festgestellt werden. Hier kann nicht zur Auflage gemacht werden, dass beispielsweise nur Sachverständige einer bestimmten Organisation oder mit einer bestimmten Herkunft gewählt werden dürfen. Auch kann der Pflichtteilsberechtigte nicht verlangen, dass es sich um einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen handeln muss. Hierzu gibt es eine klare Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 29.09.2021 - IV ZR 328/20).

Der Anspruch auf die Erstellung eines Sachverständigengutachtens ist verbunden mit dem Pflichtteilsanspruch. Dieser verjährt gem. § 195 BGB nach drei Jahren. Die Details zu den entsprechenden Fristen befinden sich in § 199 BGB.

Grundsätzlich ist das kein Muss. Es ist jedoch immer empfehlenswert, dass alle Beteiligten anwensend sind und gegebenfalls auch Fragen an den Sachverständigen richten. Im Streitfall ist auch die Anwesenheit der Rechtsbeistände erfahrungsgemäß empfehlenswert.

Nein. Die Immobilienwertermittlung beschränkt sich auf die Immobilie alleine. Die nicht immobilen, also beweglichen Gegenstände im Haus und auf dem Grundstück werden nicht mitbewertet. Dazu zählen insbesondere Möbel, Schmuck, Fahrzeuge und Sammlerobjekte sowie Kunst. Es gibt jedoch Gegenstände und Einbauten, wo die Grenzen zwischen immobil und mobil verschwimmen. So muss beispielsweise bei einer Sauna festgestellt werden, inwieweit hier eine untrennbare Verbindung zur Immobilie besteht. Das kann beispielsweise auch für Gartenhäuser, installierte Grills oder Einbauküchen gelten. Mabgeblich ist immer die Frage, ob es sich um bewegliche Gegenstände handelt, die problemlos und ohne baulichen Aufwand transportiert und woanders verwendet können. Können Sie das nicht, z.B. bei einer Sauna die gemauert und fester Teil eines Kellerraumes ist, sind sie zwingender Bestandteil der Immobilie und werden mitbewertet.